明确表达了对于房企进行各项住房租赁资产证券
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  相比之下,发行规模为人民币22亿元。房企间在融资这一环节的竞争已经形成巨差。该笔债券的融资利率在3.99%~4.7%之间。2019年2月22日,

  据悉,公司间接附属公司于2019年2月20日及21日向合格投资者公开发行2019年第一期公司债券,当代置业宣布发行的2亿美元优先票据利率高达15.5%,龙湖发布公告称,一天前!

  据Wind数据统计,房地产业今年累计近4,193亿元信用债将到期,其中1月已偿还到期债务近472亿元。此后每月均有百亿元规模以上债务到期,其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元。

  在房地产融资中火爆一时的房企资产证券化产品,开年便遇“寒流”。据上证报不完全统计,截至2019年2月18日,今年已有13家房企的ABS项目处于中止审核状态,涉及发行金额逾300亿元。屋漏偏逢连夜雨,今年正值房企债务兑付高峰。数据显示,今年房地产业将有超过4,000亿元信用债到期。

  【点评】近年来,房企融资利率差额进一步加大,融资成本分化严重。2019年,监管审批仍有趋严之势,中小房企融资将面临较大压力,房企应放弃依赖外部输血的思维,通过积极的市场手段提升资金回笼能力,保证企业的资金安全。

  新发债——本期新发行房地产类资产证券化产品1只,产品总额8.03亿元,为物业费资产证券化产品。

  【点评】房企融资规模的飞速增长,主要离不开政策对资产证券化市场的有力支持。2018年4月证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,明确表达了对于房企进行各项住房租赁资产证券化的鼓励。同时,资产证券化对于房地产企业要求相对较高,仅具备有较大规模或较高融资信用的企业方能涉足。

  2019年1月,中国光大银行601818)携手信达地产股份有限公司成功发行信达地产2019年度第一期资产支持票据(ABN)。本期ABN由中国光大银行作为牵头主承销商,江苏银行作为联席主承销商,金谷国际信托作为发行载体管理机构。产品金额10亿元,期限3+3+3年。基础资产为信达地产股份有限公司下属物业公司特定期间物业费收费收益权。

  本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证,也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论和建议仅供参考,不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果,本公司概不负责。

  

  尽管利率不低,海外融资依然成为房企融资的重要渠道。今年以来,华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等一些大房企也相继发债。此外,对于不少大房企在发行周期上倾向于长周期,如华润置地下周即将在香港联交所发行的一笔美元债,发行期限达10年,但发行利率并未大幅上升,只有4.125%。数据显示,由于海外发债成本较高,而且多数海外发债房地产企业的主要业务仍在国内,海外募集的资金仍要换回国内,同时叠加美元加息,因此房地产企业更倾向于选择国内市场。

  房企ABS虽有收紧趋势,不过与去年同期相比,今年房企的整体融资环境已有所改善。据统计,今年1月房地产业发行信用债近914亿元,同比增172%。但同时,据克而瑞统计分析,今年1月房企平均发债成本为6.98%,环比降0.17个百分点;境外发债融资成本维持高位,达7.86%,环比还上升了0.32个百分点。

  【点评】房企ABS新年“倒春寒”,多个房企ABS项目中止审核,此种情况反映出监管机构正在加强对底层资产现金流质量和稳定性的关注。与此同时,当前房企资金回笼能力不容乐观,今年房企将面临较大兑付压力。为避免兑付风险的集中爆发,一方面政策上应给予房地产业适度宽松,提振房地产市场信心,提高资金回笼效率;另一方面可加大行业并购,进行资源整合,通过并购后更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平,提高房企融资能力。

  本产品是市场首单央企公募发行的物业费类资产支持票据,也是信达地产股份有限公司发行的首单资产证券化产品,最终票面利率5.45%,创银行间市场同类产品价格新低。

  2018年,房企从长租试水到加速扩张,不仅融资规模急速增长,方式种类也愈发多样。据克而瑞地产研究中心不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年快速增长了168%;综合优先级票面利率仅为6.05%。此外,截至2018年末50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1,000亿元,约860亿元待发行。

  

明确表达了对于房企进行各项住房租赁资产证券化的鼓励

  目前房地产类资产证券化产品在ABS市场中并无公认、严格的定义,本报告所指的房地产类资产证券化产品是以非金融企业作为发行人、底层基础资产涉及房地产主营业务收入的资产证券化产品。在此定义下,本报告重点关注五种基础资产类型:物业费、物业租金、购房尾款、CMBS/CMBN和类REITs。

  从资产证券化的具体方式来看,2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重,融资规模达到了54亿元。此外CMBS产品规模也占比较大,规模达到了27亿元,占比达到了25%。从2018年后已受批但未发行的情况来看,类REITs及ABS的规模相对较大,分别达到了360亿元及300亿元,占比分为42%及35%。

  【点评】近年来,房企融资利率差额进一步加大,融资成本分化严重。2019年,监管审批仍有趋严之势,中小房企融资将面临较大压力,房企应放弃依赖外部输血的思维,通过积极的市场手段提升资金回笼能力,保证企业的资金安全。

  【点评】信达地产ABN的成功发行,将推动更多大型央企参与资产证券化。作为盘活地产存量、推动行业向轻资产转型、提升物业服务理念与服务价值的重要方式,物业费资产证券化以资产信用为基础进行融资,可以实现较长的融资期限,具有广阔的发展空间,亦受到监管部门的鼓励。以物业费作为基础资产发行证券化产品一方面拓宽了房企融资渠道,另一方面通过公募发行进一步提升了物业服务品牌的知名度。

  本期新发行房地产类资产证券化产品1只,产品总额8.03亿元,为物业费资产证券化产品;本期无新发行物业租金资产证券化产品、购房尾款资产证券化产品、CMBS/CMBN产品和类REITs产品。

  【点评】房企ABS新年“倒春寒”,多个房企ABS项目中止审核,此种情况反映出监管机构正在加强对底层资产现金流质量和稳定性的关注。与此同时,当前房企资金回笼能力不容乐观,今年房企将面临较大兑付压力。为避免兑付风险的集中爆发,一方面政策上应给予房地产业适度宽松,提振房地产市场信心,提高资金回笼效率;另一方面可加大行业并购,进行资源整合,通过并购后更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平,提高房企融资能力。

  【点评】信达地产600657)ABN的成功发行,将推动更多大型央企参与资产证券化。作为盘活地产存量、推动行业向轻资产转型、提升物业服务理念与服务价值的重要方式,物业费资产证券化以资产信用为基础进行融资,可以实现较长的融资期限,具有广阔的发展空间,亦受到监管部门的鼓励。以物业费作为基础资产发行证券化产品一方面拓宽了房企融资渠道,另一方面通过公募发行进一步提升了物业服务品牌的知名度。

  从发行的房企来看,发行资产证券化的企业大多都位于TOP20强以内,其中TOP20强2017至2018年已发行资本证券化规模达135亿元,占总发行规模的92%;此外在获批发行的队伍中还出现了有部分央企或地方国企,如越秀地产、华侨城等。从单个房企发行的规模上来看,2017~2018年招商蛇口在长租公寓资产证券化方面共融得资金60亿元,在众多房企中处于领先地位;此外保利发展、碧桂园2017~2018年融资发行规模都达到了15亿元以上,分别位居冠亚。从未来的发行额度上来看,招商蛇口的ABN及CMBS共获批260亿元,目前仍有200亿元待发行,未来潜力值得期待。

  上交所官网信息显示,近期有多家房地产发债项目被中止审查。数据显示,2019年是房企偿债的小高峰,将有4,500亿元国内债和200亿美元海外债到期,中小房企融资或面临较大压力。

  

明确表达了对于房企进行各项住房租赁资产证券化的鼓励

  【点评】房企融资规模的飞速增长,主要离不开政策对资产证券化市场的有力支持。2018年4月证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,明确表达了对于房企进行各项住房租赁资产证券化的鼓励。同时,资产证券化对于房地产企业要求相对较高,仅具备有较大规模或较高融资信用的企业方能涉足。

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